Das Landgericht Köln hat entschieden, dass ein Vermieter, wenn er dem Mieter die Gartenpflege überlassen hat, nicht bestimmen kann wie der Garten auszusehen hat. Dem Vermieter stehe kein „Direktionsrecht“ hinsichtlich der Gartengestaltung zu. Wenn der Mieter eine Wiese mit Wildkräutern vorziehe, so sei diese Veränderung nicht mit einer Vernachlässigung des Gartens gleichzusetzen, so das Gericht.
LG Köln, Urteil vom 21.10.2010 Az.: 1 S 119/09
Die Bedeutung der folgenden BGH-Entscheidung ist nicht von der Hand zu weisen, betrifft sie doch eine alltägliche Situation: Ein Mieter kündigte seinen Wohnungsmietvertrag und zog aus. Vorher ließ er die Wohnung – wie es der Mietvertrag von ihm verlangte – renovieren. Erst fast drei Jahre später viel es ihm wie Schuppen von den Augen: Er hätte die Renovierung garnicht durchführen müssen. Die Schönheitsreparaturenklausel im Mietvertrag, die dies von ihm verlangte, war nämlich unwirksam. „Was mach ich jetzt bloß?“, dachte sich der Mieter. Er entschied zum Anwalt zu gehen. Dieser reichte wiederum Klage ein und forderte den damals für die Renovierung aufgewendeten Betrag zurück. Denn schließlich profitiere der Vermieter von der „freiwillig“ erfolgten Renovierung durch den Mieter.
Grundsätzlich bestünde ein solcher Anspruch tatsächlich. Der Hase liegt jedoch an anderer Stelle im Pfeffer. Der Vermieter hat sich nämlich mit Erfolg auf die Verjährung des Rückzahlungsanspruchs berufen. Genau wie die meisten Ansprüche des Vermieters verjährt nämlich auch der Ersatzanspruch des Mieters wegen grundlos erbrachter Schönheitsreparaturen innerhalb von 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses (§ 548 II BGB). Deshalb ist jedem Mieter zur Eile zu raten, wenn er Renovierungsarbeiten vornimmt und im Nachhinein von der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel ausgeht.
Außerdem ist jedem Wohnungsmieter zur raten, gegebenenfalls die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel in seinem Mietvertrag überprüfen zu lassen. Anlass hierzu besteht vor allem bei älteren Mietvertragsformularen, da diese oftmals unwirksame Klauseln enthalten. Ein kleiner Hinweis zur diesbezüglichen sehr komplexen Rechtsprechung: Klauseln, die Schönheitsreparaturen innerhalb starrer Fristen (z.B. alle 2 Jahre) vorsehen, sind in jedem Fall unwirksam).
(Urteil vom 4. Mai 2011 – VIII ZR 195/10)
Teilweise machen Renovierungsmaßnahmen des Vermieters auch kostenintensive Folgemaßnahmen des Mieters nötig. Im hiesigen Fall musste der Mieter aufgrund des Einbaus eines neuen Wasserzählers die betreffende Wand in seiner Wohnung neu tapezieren. Die Kosten hierfür sollte ihm sein Vermieter erstatten. Dies tat der Vermieter auch umgehend. Ein Streit entstand jedoch, als der Vermieter aus diesem Grund die bereits wegen des Einbaus des neuen Wasserzähler vorgesehen Mieterhöhung noch einmal aufstockte. Diesen Aufstockungsbetrag wollte der Mieter nicht zahlen. Seiner Ansicht nach war nur die Mieterhöhung aufgrund der vom Vermieter selbst vorgenommenen Modernisierungsmaßnahme (also dem Wasserzählereinbau) rechtens. Dies entspreche dem Wortlaut der Regelung des § 559 BGB.
Der BGH gab in der Folge dem Vermieter recht (Urteil vom 30. März 2011 – VIII ZR 173/10). § 559 BGB decke auch diejenigen Modernisierungsmaßnahmen ab, die zwar der Mieter eigenhändig vorgenommen hat, für deren Kosten der Vermieter jedoch aufkommen musste.
Das Geld wird knapp und die Mieten sind hoch. Was liegt näher als aus den eigenen vier Wänden eine Wohngemeinschaft zu machen und so diesen Hauptkostenfaktor in deutschen Privathaushalten aufzuteilen. So oder so ähnlich könnte auch der Kläger folgender Klage vor dem BGH gedacht haben.
Dieser hatte seinen Vermieter um Erlaubnis für die Begründung eines Untermietverhältnisses gebeten. Wie sich herausstellte war er zur Untervermietung auch berechtigt. Der Mietvertrag sah die Möglichkeit eines Untermietverhältnisses nämlich sogar in einer seiner Klauseln vor (Anmerkung: Ansonsten ist für eine Untervermietung ein sog. berechtigtes Interesse erforderlich, das je nach Einzelfall zu bestimmen ist). Folglich hätte der Vermieter sein Einverständnis erteilen müssen. Bevor er dies jedoch tat nahm der Mieter den Untermieter bereits auf und begründete das Untermietverhältnis.
„Kündigung!“ schrie der Vermieter lauthals. „Zu Unrecht!“ konterte daraufhin der BGH. Beim für die Kündigung erforderlichen wichtigen Grund ist der Einzelfall im Auge zu behalten. Im hiesigen Fall sprachen die bereits erfolgte Bitte um Erlaubnis in Kombination mit der Verpflichtung des Vermieters diese Erlaubnis zu erteilen dafür, nicht von einem solchen wichtigen Grund auszugehen. Stattdessen mutete das Verhalten des Vermieters rechtsmissbräuchlich an. Deshalb war die Kündigung laut BGH unwirksam (BGH, Urteil vom 2. Februar 2011 – VIII ZR 74/10).
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