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Kategorie: Mietrecht Seite 8 von 15
Das Geld wird knapp und die Mieten sind hoch. Was liegt näher als aus den eigenen vier Wänden eine Wohngemeinschaft zu machen und so diesen Hauptkostenfaktor in deutschen Privathaushalten aufzuteilen. So oder so ähnlich könnte auch der Kläger folgender Klage vor dem BGH gedacht haben.
Dieser hatte seinen Vermieter um Erlaubnis für die Begründung eines Untermietverhältnisses gebeten. Wie sich herausstellte war er zur Untervermietung auch berechtigt. Der Mietvertrag sah die Möglichkeit eines Untermietverhältnisses nämlich sogar in einer seiner Klauseln vor (Anmerkung: Ansonsten ist für eine Untervermietung ein sog. berechtigtes Interesse erforderlich, das je nach Einzelfall zu bestimmen ist). Folglich hätte der Vermieter sein Einverständnis erteilen müssen. Bevor er dies jedoch tat nahm der Mieter den Untermieter bereits auf und begründete das Untermietverhältnis.
„Kündigung!“ schrie der Vermieter lauthals. „Zu Unrecht!“ konterte daraufhin der BGH. Beim für die Kündigung erforderlichen wichtigen Grund ist der Einzelfall im Auge zu behalten. Im hiesigen Fall sprachen die bereits erfolgte Bitte um Erlaubnis in Kombination mit der Verpflichtung des Vermieters diese Erlaubnis zu erteilen dafür, nicht von einem solchen wichtigen Grund auszugehen. Stattdessen mutete das Verhalten des Vermieters rechtsmissbräuchlich an. Deshalb war die Kündigung laut BGH unwirksam (BGH, Urteil vom 2. Februar 2011 – VIII ZR 74/10).
Wenn die tatsächliche Wohnfläche die im Vertrag vereinbarte Wohnfläche um mehr als 10 % unterschreitet, ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. Dies gilt auch dann, wenn es sich bei der Mietsache um eine möblierte Wohnung handelt. Die Möblierung der Wohnung rechtfertige keine geringere Minderung als bei einer leer angemieteten Wohnung, so der BGH.
Ein Vermieter darf auch nach einer nicht angekündigten Modernisierung die Miete erhöhen. Die Ankündigungspflicht solle es dem Mieter lediglich ermöglichen, sich auf die Bauarbeiten einzustellen. Die Befugnis des Vermieters, die Kosten der Modernisierung auf den Mieter umzulegen solle dadurch nicht eingeschränkt werden, so der BGH in einer heute verkündeten Entscheidung.