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Der BGH hatte in einem Fall zu entscheiden, in dem sich eine Mieterin durch die deutlich hörbaren Fußtritte in der Wohnung darüber gestört fühlte und deshalb einen Teil der Miete einbehielt. Dies tat sie laut BGH zu Unrecht, da eine Minderung der Miete im konkreten Fall nicht in Frage kam. Für die Entscheidung spielte es keine Rolle, dass der Schallschutz der Wohnung möglicherweise nicht mehr dem heutigen Standart entspricht. Entscheidender Punkt war stattdessen, dass es sich um eine ältere Wohnung handelt und diese die Schallschutzrichtlinien einhält, die zum Zeitpunkt ihrer Errichtung üblich waren.

(Urteil vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 85/09)

Wohnung kleiner als in der Annonce: Kann man mindern, obwohl eine Größenangabe im Mietvertrag fehlt?

von Sebastian Tackenberg

am 25. Juni 2010

in Mietrecht

Auch wenn die Größe der Wohnung im Mietvertrag nicht angegeben ist, muss dies dies nicht unbedingt immer bedeuten, dass die Parteien sich diesbezüglich nicht vertraglich binden wollten. Ein Bindungswille kann nämlich gegebenenfalls auch aus Umständen im Vorfeld des Vertragsabschlusses geschlossen werden. Ausreichend war dem BGH in seiner Entscheidung vom 23. Juni 2010 (VIII ZR 256/09) eine Angabe der Wohnungsgröße in der Annonce und in einer vor Vertragsschluss übergebenen Grundrissskizze. Der Mieter konnte demnach die Miete bei einer Überschreitung der angegebenen Größe gegenüber den tatsächlichen Wohnungsgröße von mehr als 10 % die Miete mindern.

Anmerkung: Bei einem Mietanspruch setzt die Minderung keine vorherige Erklärung gegenüber dem Vermieter voraus. Die Miete verringert sich automatisch und der Minderungsbetrag kann einfach vom Mieter einbehalten werden. Es besteht jedoch die Gefahr, dass der Vermieter im Falle einer unberechtigten Minderung die Kündigung ausspricht. Insofern ist Vorsicht geboten.

Mieterhöhung leicht(er) gemacht

von Sebastian Tackenberg

am 16. Juni 2010

in Mietrecht

Bei Wohnraummietverhältnissen (Ausnahme gemäß § 549 Abs.2 u. 3 BGB u.a. Studentenwohnheime) verleiht § 558 Abs.1 BGB dem Vermieter die Möglichkeit die Miete auf das ortsübliche Maß zu erhöhen. Zu der Erhöhung kann er grundsätzlich die Zustimmung des Mieters verlangen, soweit die Miete über einen Zeitraum von einem Jahr unverändert geblieben ist.

Der BGH hat sich nun mit der Frage beschäftigt, wann der Nachweis des Vorliegens einer ortsüblichen Miete durch den Vermieter erbracht ist (Urteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09). Ausreichend ist demgemäß gegebenenfalls bereits das Vorlegen eines einfachen Mietspiegels nach § 558c BGB.

Im hiesigen Fall wurde ein solcher von der Nachbarstadt in Zusammenarbeit mit dem Mieterverein und dem Haus- und Grundeigentümerverein erstellt. Es wurde außerdem ein Gutachten in Auftrag gegeben, nach dem die Mieten in beiden Städten vergleichbar sind. All dies hat dem BGH als Indiz dafür gereicht, dass der Mietspiegel die ortsübliche Miete tatsächlich widergibt. Dem Mieter wäre nur die Möglichkeit geblieben, diese Indizwirkung durch das Anführen mangelnder Sachkunde der Urheber des Mietspiegels oder etwa falschen Datenmaterials zu erschüttern. Dies ist nicht geschehen.

Modernisierung einer Mietwohnung

von Dario Jozic

am 26. Mai 2010

in Mietrecht

Ein Mieter muss eine Modernisierungsmaßnahme nicht dulden, wenn der Vermieter die Ankündigung nur mit einem einfachen Hinweis auf Energieeinsparung begründet. Der Vermieter müsse die Energieeinsparung nachvollziehbar darlegen, z.B. durch Angabe des alten und neuen U-Wertes. Eine fehlende Ankündigung könne im Prozess zwar nachgeholt werden, müsse dann aber alle Anforderungen an eine wirksame Ankündigung erfüllen, so das AG München.

AG München, Urteil vom 26.04.2010 Az.: 424 C 19779/09

...auch für Nichtjuristen

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Eine sehr hellhörige Wohnung rechtfertigt nicht immer eine Mietminderung

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